lundi 29 février 2016

Logement indécent et suspension du paiement des loyers

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L’article R 111–2 du Code de la construction et de l’habitation dispose :
La surface et le volume habitables d'un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.
La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Un locataire qui avait fait l’objet d’un commandement visant la clause résolutoire de la part de son bailleur qui souhaitait en conséquence résilier le bail, avait, en défense demandé le remboursement des loyers versés et son relogement au motif que le logement n’était pas conforme aux critères d’un logement décent.
Le bailleur pour sa part soutenait que le locataire ne rapportait pas la preuve de ses affirmations et qu’en outre le texte ci-dessus visé ne prévoyait pas d’exclure de la surface le bac à douche.
Dans un arrêt du 29 octobre 2015, la Cour de cassation relève « l'article 27-2 du règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine dispose que " tout logement doit comprendre une pièce de 9 mètres carrés au moins, cette superficie étant calculée sans prise en compte des salles de bains ou de toilette et des parties formant dégagement ou cul-de-sac d'une largeur inférieure à 2 mètres " et retenu qu'il résultait du rapport du service " Hygiène Sécurité Prétention " de la commune de Clichy, du diagnostic de mesure effectué le 14 avril 2011 à la demande du bailleur et du certificat de mesurage de lot de copropriété du 13 mai 2013, que le logement loué avait une surface inférieure à 9 mètres carrés, plus exactement 8, 70 mètres carrés, surface dont devait en outre être déduite celle du bac à douche installé dans un coin de la pièce et que ce logement ne répondait donc pas aux règles d'habitabilité prévues par la loi, la cour d'appel, qui a, à bon droit, fait application des dispositions du règlement sanitaire précité, non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 qui ne l'a pas abrogé et plus rigoureuses que celles-ci, en a exactement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant relatif au calcul du volume habitable, que M. X... avait manqué à ses obligations »
Il fallait donc bien déduire de la surface le bac à douche…
Mais au-delà de ce débat la Cour de cassation approuve la Cour d’appel d’avoir dit que le logement loué avait une surface inférieure à 9 mètres carrés et ne répondait pas aux règles d'habitabilité prévues par la loi et que le bailleur  n'avait pas respecté son obligation de délivrer un logement décent et que ce manquement autorisait le locataire à suspendre le paiement des loyers.
Le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent autorise donc le locataire à suspendre le paiement des loyers.



lundi 22 février 2016

Recours hors délai? A voir!

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Pour exercer un recours contre une décision de justice, un délai est prévu, par exemple de quinze jours ou d’un mois.
Le code de procédure civile dispose que le délai à l'expiration duquel un recours ne peut plus être exercé court à compter de la notification du jugement, à moins que ce délai n'ait commencé à courir, en vertu de la loi, dès la date du jugement. Le délai court même à l'encontre de celui qui notifie.
Mais il rappelle également que l'acte de notification d'un jugement à une partie doit indiquer de manière très apparente le délai d'opposition, d'appel ou de pourvoi en cassation dans le cas où l'une de ces voies de recours est ouverte, ainsi que les modalités selon lesquelles le recours peut être exercé ; il indique, en outre, que l'auteur d'un recours abusif ou dilatoire peut être condamné à une amende civile et au paiement d'une indemnité à l'autre partie.
En pratique, ce  rappel peut avoir son importance et sauver des situations que l’on pensait irrémédiablement perdues.
Car l’acte de notification du jugement qui ne mentionnerait pas la voie de recours ouverte, son délai ou ses modalités d’exercice, ou bien qui comporterait des mentions erronées la concernant, ne ferait pas courir le délai de recours !
Le compte à rebours ne commencerait donc pas, en fait.
Ainsi, par exemple, en matière de saisie immobilière un acte de signification d’un  jugement d'orientation  avait omis de mentionner les modalités de l'appel contre qui est formé, instruit et jugé selon la procédure à jour fixe en application de l'article R. 322-19 du code des procédures civiles d'exécution ; procédure particulière .
Cette omission a permis à la Cour de cassation dans un arrêt du 28 janvier 2016 de déclarer recevable un appel que l’on aurait pu considérer hors délai.

Dès lors avant que votre cœur ne s’arrête de battre à l’idée d’un délai expiré, il reste peut-être cette dernière petite chance : l’irrégularité de la notification…

jeudi 18 février 2016

Pas de convocation orale pour licencier un salarié protégé!

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L’inspecteur du travail qui doit octroyer, ou non, l’autorisation de licencier un salarié protégé a l’obligation de veiller au respect de la procédure.
Si celle-ci n’est pas respectée, le licenciement sera nul.
Ainsi, quand un salarié protégé refuse de recevoir en main propre une lettre présentée comme étant lettre de convocation à entretien préalable de licenciement et qu’il se voit signifier de manière orale cette convocation, il ne peut être considéré que la procédure est régulière.
Le Conseil d’État dans un arrêt du 20 décembre 2015 considère en effet que la convocation orale ne peut à elle seule déclencher le délai minimal de cinq jours entre la convocation à l’entretien préalable au licenciement et la tenue de cet entretien.
Ce délai étant une formalité substantielle, aucune autorisation de licenciement ne peut être accordée dans ce cas et à défaut le salarié pourra utilement demander l’annulation de l’autorisation et donc du licenciement.

samedi 13 février 2016

Histoire d'Ô ? Non, d'eau

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J'aimerais narrer quelque histoire d'Ô, faite de rondeurs féminines, de sensualité et autres douceurs suaves.
Mais je n'ai que des histoires d'eau, hors carte piratée, pneu à plat, aérateur de cuisine chutant sans raison.
Une eau d'un mercredi matin tôt que l'on croit de chauffe-eau, mais qui vient du voisin du dessus, peu réactif.

Et femme qui hurle.

Et le voisin qui ne croit pas utile pendant vingt quatre heures de fermer son arrivée d'eau; car on doit bien vivre, mon bon Monsieur.
Et vendredi dernier, à midi, de l'eau qui tombe dans le cabinet, venant des travaux au dessus pour le compte de notre client bailleur.
Et encore le soir, vers dix neuf heures.
Quand l'ouvrier est parti.

Et femme qui hurle.

On appelle le patron de la société immobilière , l'entreprise vient.
Personne pour constater les dégâts.
On s'en étonne dans la semaine, on grinche.
Ça bouge.

Et puis on reçoit un mail dans lequel le patron client explique à son personnel qu'il a eu à gérer les humeurs de M° de VALON; pas sympa, mail qu'il envoie, le sot, à celui-ci.

Réponse en retour (silence pudique)
Mail d'excuse: ce n'était pas pour moi, bien sûr, je l'aurai deviné mais pour le personnel, pour le motiver...
Le personnel aura apprécié, ça a dû m'échapper...

Et puis ce matin, la petite famille part au ski et pas votre serviteur qui reste tenir la boutique. (on le plaint)

Les copains: je suis tout seul cette semaine!!!

Alors, avant de partir en réunion, je me suis dit que j'allais ranger dans les placards ce qui avait été retiré par précaution lors de la dernière histoire d'eau
Je monte sur l'escabeau, et là: de l'eau, de l'eau; encore.

Femme ne hurle pas , elle est partie au ski.

J'appelle le voisin dans sa villégiature de Cassis.
Il me dit: assurance, syndic, samedi, que l'on ne peut pas grand chose.
Si Monsieur, venir fermer votre arrivée d'eau car c'est votre réseau privatif qui défaille et c'est vous qui inondez.

Revenant de réunion vers 13 heures, l'eau ne coule plus, il est venu fermer.

Un message téléphonique du voisin pour motiver le syndic pour une recherche de fuite.
Gentiment on l'appelle pour lui expliquer que si l'eau ne coule plus quand son arrivée privative est fermée, c'est que c'est à lui que ça revient et que la précédente réparation devait être insuffisante, que ce n'est pas la copro qui est en cause.
On lui explique qu'il n'y a pas de dégât pour l'instant, qu'il faut juste réparer pour de vrai.

Heureusement qu'il est, heureux vieil homme, retraité à Cassis et qu'il peut donc laisser l'eau fermée et faire réparer.
Oui, mais c'est qu'il n'a pas prévu de rester à Cassis et qu'il faut bien dans un appartement assurer la vie courante. Et donc laisser l'eau ouverte.
Lui dire gentiment que sa propre famille est absente, soi-même au travail et qu'il ne faut pas inonder ses voisins, que l'eau pourrait passer au dessous, chez la terrible madame C; qu'elle doit restée fermée.

Sentir une forme d'incompréhension hautaine.

Et là, la digue rompt de la correction convenue.

Hurler des choses pas aimables du style qu'il est un malappris de ne pas couper l'eau sachant qu'il inonde, qu'il ne sera pas assuré en ce cas et que je lui ferai un procès même.
Qu'il n'a qu'à rester à Cassis .
Et doubler d'un SMS cruel.

Il avait raccroché, faut dire.

Femme n'a pas hurlé puisque partie
Homme a hurlé.

Je vais aller voir la voisine d'à côté, pour la prévenir du danger d'inondation dans tout l'immeuble du fait des gens du dessus, pour qu'elle prévienne l'autre voisine, celle en dessous, en villégiature je ne sais où du risque encouru par son bel appartement (de forts jolies choses) du fait de l'irresponsabilité du Monsieur du dessus.

Histoire de motiver l'immeuble...

Femme qui hurle n'est pas là, faut bien que je m'amuse.

vendredi 12 février 2016

L'indemnité kilométrique vélo est fixée!

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L'employeur prend en charge, dans une proportion et des conditions déterminées par voie réglementaire, le prix des titres d'abonnements souscrits par ses salariés pour leurs déplacements entre leur résidence habituelle et leur lieu de travail accomplis au moyen de transports publics de personnes ou de services publics de location de vélos.
Le salarié qui exerce son activité sur plusieurs lieux de travail au sein d'une même entreprise qui n'assure pas le transport entre ces différents lieux et entre ces lieux et la résidence habituelle du salarié peut prétendre à la prise en charge des frais de carburant ou d'alimentation électrique d'un véhicule engagés lui permettant de réaliser l'ensemble des déplacements qui lui sont imposés entre sa résidence habituelle et ses différents lieux de travail, ainsi qu'entre ces lieux de travail.
L'employeur peut prendre en charge, dans les conditions prévues à l'article L. 3261-4, tout ou partie des frais engagés par ses salariés pour leurs déplacements à vélo ou à vélo à assistance électrique entre leur résidence habituelle et leur lieu de travail, sous la forme d'une " indemnité kilométrique vélo ", dont le montant est fixé par décret.
Le bénéfice de cette prise en charge peut être cumulé, dans des conditions fixées par décret, avec celle prévue à l'article L. 3261-2 lorsqu'il s'agit d'un trajet de rabattement vers une gare ou une station.

Le Décret n° 2016-144 du 11 février 2016 relatif au versement d'une indemnité kilométrique vélo par les employeurs privés publié au JORF n°0036 du 12 février 2016 prévoit  le montant de cette indemnité :
« Art. D. 3261-15-1. - Le montant de l'indemnité kilométrique vélo mentionnée au premier alinéa de l'article L. 3261-3-1 est fixé à 25 centimes d'euro par kilomètre.
« Art. D. 3261-15-2. - Le bénéfice de la prise en charge des frais engagés pour se déplacer à vélo ou à vélo à assistance électrique pour les trajets de rabattement vers des arrêts de transport public peut être cumulé avec la prise en charge des abonnements de transport collectif ou de service public de location de vélo prévue à l'article L. 3261-2, à condition que ces abonnements ne permettent pas d'effectuer ces mêmes trajets.
« Le trajet de rabattement effectué à vélo pris en compte pour le calcul de la prise en charge des frais engagés pour se déplacer à vélo ou à vélo à assistance électrique correspond à la distance la plus courte entre la résidence habituelle du salarié ou le lieu de travail et la gare ou la station de transport collectif. »

Le ministre des sports aurait dû obtenir que l’indemnité allouée pour l’usage du vélo soit supérieure à celle allouée pour l’usage du vélo à assistance électrique, non ?

jeudi 11 février 2016

Pas d'accès en voiture? Vous êtes enclavés!

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Le propriétaire dont les fonds sont enclavés, et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds
Un couple accédait à sa propriété en passant sur un chemin appartenant à d’autres propriétaires qui l’avaient fermé.
Il soutenait que leurs fonds, auquel on accédait par un escalier escarpé de 99 marches, était enclavées et avait donc assigné les autres propriétaires en désenclavement.
La Cour d’appel avait rejeté la demande en relevant que si l’approche de l’habitation en véhicule était impossible par cet escalier, l’accès à la propriété restée possible moyennant certains aménagements.
Cet arrêt est cassé, la Cour de cassation estimant dans un arrêt du 14 janvier 2016 que l’accès par un véhicule automobile correspond à l’usage normal d’un fonds destiné à l’habitation.
Cela manque de charme, non ?

mardi 9 février 2016

Clause de mobilité et faute grave

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Il est parfois ardu d’obtenir, pour un employeur, que soit validée la notion de faute grave.
Cela arrive.
Ainsi la Cour de cassation a-t-elle admis par un arrêt du 12 janvier 2016 que lorsque le salarié, en violation de la clause de mobilité figurant dans son contrat, a refusé depuis le 4 octobre 2010 de rejoindre deux nouvelles affectations malgré plusieurs mises en demeure et qu’il n’a consenti à reprendre son travail que le 24 décembre 2010 après avoir été cependant convoqué à l’entretien préalable au licenciement, alors son refus constitue une faute grave rendant impossible la poursuite du contrat de travail.
Certes, il en a fait beaucoup…
Mais, on y arrive.