Constructions illicites du locataire sur les parties communes

Si le bailleur doit attendre la fin du bail pour demander la remise en état ou conserver à son bénéfice des transformations effectuées par le locataire, ce délai d’attente ne s’applique pas si lesdites transformations sont intervenues dans les parties communes de l’immeuble.

L’article 7f de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le locataire ne doit pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local…

La lecture de cet article induit que le bailleur doit attendre la fin du bail pour demander la remise en état des lieux, étant précisé cependant qu’il aura des difficultés à le faire la convention locative contient une clause d’accession.

Une société d’HLM a été confrontée à cette difficulté. En effet, une locataire d'un logement appartenant à la société d'HLM de la Guadeloupe, avait fait édifier un local maçonné à l'extérieur du bâtiment destiné à abriter des bouteilles de gaz reliées à son logement.

Pour rejeter la demande de remise en état de la société d'HLM de la Guadeloupe, l'arrêt avait retenu que la locataire avait installé en extérieur deux bouteilles de gaz de 37 kilogrammes dans un local aménagé qui empiétait sur les parties communes extérieures, que la clause du bail relative à la modification des lieux loués était claire et précise, que sa violation par la locataire était patente, que, lorsque le locataire procédait à une telle transformation sans l'accord du bailleur, celui-ci pouvait exiger une remise en état s'il ne voulait pas garder le bénéfice des transformations, mais qu'il était de principe que la remise en état ne pouvait être imposée qu'à l'expiration du bail, sauf si les transformations mettaient en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, preuve non rapportée en l'espèce par la société d'HLM de la Guadeloupe à laquelle elle incombent.

Cet arrêt est cassé par un arrêt de la Cour de cassation du 8 octobre 2015. La Cour de cassation estime en effet que la construction par le locataire d'un local sur les parties communes de l'immeuble ne constitue pas une transformation des locaux loués au sens de l'article 7 f de la loi du 6 juillet 1989, dont le bailleur ne peut demander la suppression qu'au départ du locataire.

Il faut donc opérer une distinction entre des aménagements édifiés à l’intérieur des lieux loués et des aménagements édifiés en dehors des lieux loués, dans les parties communes de l’immeuble, que celui-ci soit immeuble collectif ou en copropriété.

Dans cette seconde hypothèse, en effet, il n’y a pas besoin d’attendre la fin du bail pour solliciter en justice la remise en é