Perte d'ensoleillement , doutes sur une démolition ordonnée.

La perte d’ensoleillement résultant de la construction d’une habitation voisine peut constituer un trouble anormal de voisinage susceptible de fonder une action en justice.

En général, si le trouble anormal est avéré, une indemnisation sera allouée.

Parfois, dans des cas rares, la démolition de l’ouvrage nouveau peut être ordonnée.

Ainsi en a-t-il été en ce début du mois de décembre et la presse a montré la détresse de la personne condamnée à démolir.

Une Cour d’appel avait donc ordonné cette démolition.

La Cour de cassation a rendu un arrêt le 7 décembre dans lequel elle indique :

«Mais attendu que, Mme X... s'étant bornée à soutenir dans ses conclusions d'appel que la démolition de sa maison entraînerait pour elle des conséquences extrêmement lourdes voire dramatiques, la Cour d'appel n'avait pas à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée »

Autrement dit, il semble que l’argumentaire n’ait pas porte sur la réalité de la perte d’ensoleillement ou sa gravité, mais seulement sur les conséquences de la démolition.

Doutes donc, sur cette jurisprudence particulière qui paraît suggérer qu’il aurait pu être argumenté différemment…

C’est souvent le cas d’ailleurs dans les affaires civiles médiatiques car dans l’ensemble le juge est raisonnable mais il est lié par les arguments des uns et des autres.

Et de leurs conseils

Sur les obligations du diagnostiqueur immobilier.

La floraison exponentielle des diagnostics en matière immobilière est source de contentieux notamment s’agissant de l’amiante.

Les acquéreurs d’une maison d’habitation se plaignant de la présence d’amiante sur les cloisons et les doublages des murs non relevé dans le diagnostic annexé à l’acte de vente avaient assigné le diagnostiqueur en paiement de dommages-intérêts.

Celui-ci avait été mis hors de cause par une Cour d’appel qui avait relevé que l’ensemble des parois des murs et cloisons étaient recouverts de papier peint et que les plaques de revêtements muraux litigieuse n’étaient ni visibles ni accessibles et que le diagnostiqueur avait réalisé sa mission constituant à repérer l’amiante sur les parties rendues visibles accessibles lors de la réalisation du diagnostic.

Elle avait estimé que la méthode par sondage sonore comme les grattages ponctuels n’étaient pas prévus par les dispositions réglementaires.

Mais la Cour de cassation dans un arrêt du 14 septembre 2017 (16–21942) censure au motif que la cour n’avait pas répondu aux conclusions soutenant que l’opérateur ne pouvait pas limiter son intervention à un simple contrôle visuel mais devait mettre en œuvre les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission alors même que le diagnostiqueur s’est abstenu d’effectuer des sondages non destructifs et que la question se posait de savoir comment il pouvait conclure à l’absence d’amiante dans des parties qui n’étaient pas visibles sans émettre de réserves.

Il ne suffit pas de se contenter de dire que la règle a été respectée, il appartient au diagnostiqueur de mettre en œuvre les moyens nécessaires à l’exécution efficace de sa mission.

Réception judiciaire et habitabilité de l'ouvrage

La réception des travaux par le maître de l’ouvrage est un acte important notamment parce qu’il permet la mise en jeu de l’assureur de responsabilité décennale de l’entreprise.

La réception peut être expresse, intervenant par le biais de la signature d’un procès-verbal de réception.

Elle peut être tacite c’est-à-dire résulter de circonstances de fait permettant d’estimer qu’il y a eu volonté du maître de l’ouvrage d’accepter les travaux, notamment quand le prix est intégralement payé.

Il peut arriver que la réception soit judiciaire, c’est-à-dire prononcée par le juge.

Dans ce cas le critère à prendre en compte n’est pas la volonté du maître de l’ouvrage mais la notion d’habitabilité de l’ouvrage.

C’est ce que dit la Cour de cassation dans un arrêt du 24 novembre 2016.

Ainsi, en la matière, ce sera donc l’état de l’ouvrage qui sera à prendre en compte afin de savoir s’il est ou pas habitable.

Nullité du mandat de l'agent immobilier, important changement de jurisprudence

La nullité du mandat de l’agent immobilier devient relative et non plus absolue et c’est important dans ses conséquences !

Une SCI en relation contractuelle avec un agent immobilier titulaire d’un mandat d’administration et de gestion, avec pouvoir de donner tout congé, lui adresse une lettre le mandatant pour vendre le bien occupé par une locataire.

Un congé est donc délivré à celle-ci qui conteste cependant la validité du mandat donné à l’agent immobilier au motif que celui-ci n’aurait pas respecté les dispositions de la loi Hoguet qui prévoit une limitation des effets du mandat dans le temps ainsi que la mention des mandats par ordre chronologique sur un registre des mandats à l’avance côté, sans discontinuité, relié, l’agent devant reporter le numéro d’inscription sur l’exemplaire du mandat restant en la possession du mandant.

La nullité était absolue, pouvant être invoquée par toute partie qui y a intérêt selon la jurisprudence établie.

Dans un arrêt de chambre mixte du 24 février 2017 (15–20411) la Cour de cassation au motif de l’évolution du droit des obligations, résultant de l’ordonnance du 10 février 2016, estime devoir apprécier différemment l’objectif poursuivi par les dispositions relatives aux prescriptions formelles que doit respecter le mandat, lesquelles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire.

Elle indique donc qu’une Cour d’appel n’était pas tenue d’effectuer une recherche inopérante relative à la mention de la durée du mandat et au report sur le mandat resté en possession du mandant d’un numéro d’inscription sur le registre des mandats.

L’éventuelle nullité est désormais relative c’est-à-dire intervenant dans les rapports entre le mandant et son mandataire,  mais pas pour  le locataire congédié qui ne saurait en conséquence s’en prévaloir.

Senteurs de pizza et règlement de copropriété

 La cohabitation, dans une copropriété entre ceux qui y habitent et ceux qui y travaillent entraînent parfois des difficultés de cohabitation qui peuvent aller jusqu'aux procédures.

C'est ainsi que les copropriétaires habitant les lieux pourront se plaindre des nuisances causées par ceux qui y exercent leur activité commerciale, à l'évidence le bruit et, parfois les odeurs.

L'analyse du règlement de copropriété, loi fondamentale des copropriétaires, permettra de régler les difficultés, parfois avec une dureté certaine.

Ainsi un règlement de copropriété stipulait : « sont formellement exclus : tous établissements dangereux, bruyants ou insalubres, de nature à incommoder par le bruit ou l’odeur  les personnes habitant la maison ».

Cette  clause paraissait  large  et  susceptible d'appréciation.

L'un des copropriétaires avait donc donné en location son lot à bail à une société à usage de restauration, pizzeria, vente à emporter, livraison à domicile et terminal de cuisson.

Mais voilà, les copropriétaires se sont plaints des odeurs générées par ce commerce ; la cuisine ne devait pas être éligible au guide Michelin…

Le syndicat des copropriétaires avait agi en cessation, sous astreinte, de l'activité commerciale.

Une Cour d'appel avait estimé, cependant,  que l'activité de restauration n'était pas exclue par le règlement de copropriété et avait désigné un expert afin d'examiner les inconvénients et nuisances existants ;  mais aussi afin de proposer des solutions techniques de nature à  y remédier ; tout en permettant la poursuite de l'activité, la question de l’absence d’un conduit d’extraction des fumées conforme se posant

Dans un arrêt du 13 novembre 2013(12-26121) la Cour de Cassation casse l'arrêt d'appel en rappelant simplement les dispositions du règlement de copropriété qui excluait les établissements de nature à incommoder par le bruit ou l’odeur  les personnes habitant la maison.

De ce fait elle a estimé qu'il n'y avait donc pas lieu à chercher des solutions techniques pour diminuer les nuisances puisque que la loi fondamentale de la copropriété excluait la nature même de l'activité 

Activité qui devra cesser.

La justice est aveugle...mais comprend le sourd.

Un dossier, d’une abyssale banalité.

Le défendeur ne comparaît pas; deux mots d’explications et puis voilà.

La décision arrive.

Le défendeur aussi était arrivé, apparemment.

« Monsieur Botul (ce n’est pas son nom, mais une référence littéraire) n’a pas comparu lors de l’examen de son affaire. Le tribunal relève toutefois sa présence à la fin de l’audience. Invité à se présenter, Monsieur Botul l’indique avoir été présent dans la salle pendant toute l’audience mais ne pas avoir entendu l’appel de son nom. Le tribunal relève effectivement que le défendeur présente des troubles importants de l’audition. 

Sur le fond… »

La justice est aveugle, dit-on, mais comprend le sourd…

Elle l'a condamné, toutefois.

Faut pas rêver!

Sur la preuve de la notification du PV d'assemblée générale des copropriétaires

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Une Cour d’appel avait estimé qu’une action en annulation d’assemblée générale avait été introduite tardivement pour ne pas respecter une notification intervenue le 5 mai 2006.

Des éléments de l’espèce il apparaît que le syndicat des copropriétaires avait versé copie d’une lettre adressée au copropriétaire contestataire lui adressant le procès-verbal de l’assemblée, le copropriétaire ne contestant pas avoir reçu celui-ci.

Mais la question se posait donc de la détermination de la date.

Classiquement la preuve résulte de la production de l’accusé de réception de la lettre recommandée notifiant le procès-verbal.

À défaut il est estimé que le délai ne court pas.

Dans le cas d’espèce il apparaît que le syndicat n’était pas en mesure de produire cet accusé de réception

Dans un arrêt du 17 décembre 2015 la Cour de cassation a estimé que le fait que le copropriétaire contestataire ait eu connaissance du procès-verbal ne permettait pas pour autant de déterminer la date de réception.

Or il appartient au syndicat des copropriétaires non seulement de prouver que la notification du procès-verbal est intervenue, mais encore qu’elle l’a été régulièrement.

C’est donc pourquoi l’action du contestation a été jugée recevable puisque le syndicat ne pouvait pas prouver qu’elle était tardive

Défaut de souscription d'une assurance décennale et faute personnelle du gérant

La responsabilité des constructeurs est soumise en France à des règles d’ordre public. La responsabilité légale décennale est fixée par les articles 1792 et 1792-2 du Code civil ; elle fixe un  principe de présomption de responsabilité d’une durée incompressible de dix ans.

Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination.

Architecte, entrepreneur, technicien, vendeur après achèvement d’un ouvrage qu’il a construit ou fait construire, sont tenus de cette garantie.

Et ils sont une obligation de souscrire une assurance les garantissant, une assurance de responsabilité décennale.

Mais que se passe-t-il s’ils ne le font pas ?

Ils peuvent être condamnés personnellement.

Ainsi une SCI avait confié à une société la construction de 5 chalets et se plaignant de désordres de construction avait assigné en indemnisation de la société laquelle était tombée en liquidation judiciaire ainsi que son gérant à titre personnel.

Bien sûr, quand il y a une société disposant de la personnalité morale, en principe le gérant n’est pas condamné sauf à ce qu’il commet une faute séparable de ses fonctions sociales.

La cour d’appel avait justement estimé que le gérant qui n’avait pas souscrit d’assurance décennale avait commis une faute intentionnelle constitutive d’une infraction pénale.

De ce fait il pouvait être estimé qu’il avait commis une faute séparable de ses fonctions sociales et avait donc engagé sa responsabilité personnelle.

La Cour de cassation dans un arrêt du 10 mars 2016 a validé ce raisonnement.

Ainsi, bien que sa société soit tombée en liquidation judiciaire, le gérant a pu être condamné personnellement.

Le fait délictueux ne peut être considéré comme inséparable des fonctions sociales.

Constructions illicites du locataire sur les parties communes

Si le bailleur doit attendre la fin du bail pour demander la remise en état ou conserver à son bénéfice des transformations effectuées par le locataire, ce délai d’attente ne s’applique pas si lesdites transformations sont intervenues dans les parties communes de l’immeuble.

L’article 7f de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le locataire ne doit pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local…

La lecture de cet article induit que le bailleur doit attendre la fin du bail pour demander la remise en état des lieux, étant précisé cependant qu’il aura des difficultés à le faire la convention locative contient une clause d’accession.

Une société d’HLM a été confrontée à cette difficulté. En effet, une locataire d'un logement appartenant à la société d'HLM de la Guadeloupe, avait fait édifier un local maçonné à l'extérieur du bâtiment destiné à abriter des bouteilles de gaz reliées à son logement.

Pour rejeter la demande de remise en état de la société d'HLM de la Guadeloupe, l'arrêt avait retenu que la locataire avait installé en extérieur deux bouteilles de gaz de 37 kilogrammes dans un local aménagé qui empiétait sur les parties communes extérieures, que la clause du bail relative à la modification des lieux loués était claire et précise, que sa violation par la locataire était patente, que, lorsque le locataire procédait à une telle transformation sans l'accord du bailleur, celui-ci pouvait exiger une remise en état s'il ne voulait pas garder le bénéfice des transformations, mais qu'il était de principe que la remise en état ne pouvait être imposée qu'à l'expiration du bail, sauf si les transformations mettaient en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, preuve non rapportée en l'espèce par la société d'HLM de la Guadeloupe à laquelle elle incombent.

Cet arrêt est cassé par un arrêt de la Cour de cassation du 8 octobre 2015. La Cour de cassation estime en effet que la construction par le locataire d'un local sur les parties communes de l'immeuble ne constitue pas une transformation des locaux loués au sens de l'article 7 f de la loi du 6 juillet 1989, dont le bailleur ne peut demander la suppression qu'au départ du locataire.

Il faut donc opérer une distinction entre des aménagements édifiés à l’intérieur des lieux loués et des aménagements édifiés en dehors des lieux loués, dans les parties communes de l’immeuble, que celui-ci soit immeuble collectif ou en copropriété.

Dans cette seconde hypothèse, en effet, il n’y a pas besoin d’attendre la fin du bail pour solliciter en justice la remise en é