Quatre personnes d’âge étaient copropriétaires d’une résidence les Seniorales.
Cette
résidence comportait un gardien mais des décisions d’assemblée générale
avaient autorisé le syndic à supprimer le poste, à résilier le bail du
logement du gardien jardinier et à souscrire un contrat d’entretien des
espaces verts auprès d’une entreprise.
Les
décisions d’assemblée générale étaient attaquées au motif qu’elles
avaient été votées à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet
1965 et pas à l’unanimité.
Les demandeurs estimaient que les décisions auraient dues être prises à l’unanimité en application du règlement de copropriété
la Cour de cassation, dans un arrêt du 5 novembre 2015,
a approuvé la cour d’appel d’avoir estimé que si les dispositions du
règlement de copropriété relatives à la nécessité d'un accord unanime
des copropriétaires pour supprimer la fonction de gardien ne pouvaient
trouver à s'appliquer pour être contraires à l'article 26 de la loi du
10 juillet 1965, en revanche leur économie générale était révélatrice de
la volonté avérée des copropriétaires d'adhérer à un acte qui s'impose à
tous et qui définit expressément comme un élément essentiel de la
destination de l'immeuble, en tant que réservé à un public de seniors,
la présence d'un gardien, la cour d'appel a pu en déduire que la
suppression de ce poste et du logement de fonction portaient atteinte à
la destination de l'immeuble et qu'il n'y avait pas lieu en conséquence
de rechercher si le service de remplacement par l'intervention de
diverses entreprises était satisfaisant ou non au regard des services
rendus aux copropriétaires .
Il
est à relever que la rédaction actuelle de l’article 26 est désormais
la suivante : « …La suppression du poste de concierge ou de gardien et
l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il
appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du
jour de la même assemblée générale.
Lorsqu'en
vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du
service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou
aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du
poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au
concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être
décidées qu'à l'unanimité.
L'assemblée
générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un
copropriétaire une modification à la destination de ses parties
privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles
résultent du règlement de copropriété… »
Donc,
dans une résidence pour seniors, la présence d’un gardien peut faire
partie de la destination de l’immeuble qu’il convient de respecter.