Bail: l'absence de régularisation des charges entraine le remboursement des provisions reçues

Commençons donc cette année par un appel à la rigueur du bailleur, même du bailleur commercial quand bien même la matière serait-elle plus souple que celle du bail d’habitation.

Un contrat de bail prévoyait, somme toute classiquement que « le preneur, par appel d'une provision trimestrielle et civile versée par le preneur avec chaque terme, remboursera au prorata des locaux loués un ensemble de charges énoncés et qu'à la clôture de chaque exercice de charges, le montant des provisions versées sera régularisé en fonction de l'arrêté de comptes de charges annuelles »

Mais, le bailleur n’avait jamais procédé à la régularisation annuelle prévue dans le contrat.

Dans le cadre d’une procédure classique de résiliation expulsion, un arrêt de Cour d’appel avait déduit de la créance de loyers et indemnités d'occupation impayés, une somme correspondant aux appels provisionnels de charges.

Devant la Cour de cassation, le propriétaire négligeant, reprochait à la Cour d'appel de n’avoir pas  recherché quel était le montant des charges mises contractuellement à la charge de la locataire et effectivement supportées par le bailleur, sans qu’elle justifie d'aucune disposition contractuelle sanctionnant le défaut de production de certains justificatifs de répartition annuelle des charges par la déchéance du droit pour le bailleur à remboursement des charges.

Dans un arrêt du 5 novembre 2014, la Cour de cassation rappelle que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges et estime donc que le remboursement des provisions versées par la société locataire devait être ordonné !

La première des bonnes résolutions que prendra donc un bailleur commercial pour l’année 2015 est de veiller à adresser, chaque année, la traditionnelle régularisation des charges !

Même s’il est permis d’observer que, dans le cas d’espèce, un certain nombre d’années de régularisation n’avait pas été produites, y compris devant la cour d’appel, ce qui est quelque peu étonnant…

Déplafonnement du loyer commercial et sous-locataire

En matière de baux commerciaux, quand il est question de déplafonner le loyer pour échapper aux indices et toucher plus, il faut porter regard sur la modification des facteurs locaux de commercialité.

Certes, la crise économique, conduira le bailleur à agir avec prudence…

Cependant, s'il existe une modification favorable et notable des facteurs locaux de commercialité il est important que celle-ci ait un impact sur l'activité exercée dans les locaux loués.

Et la Cour de Cassation rappelle dans un arrêt du 18 février2014 que l'examen de la modification des facteurs locaux de commercialité n'exclut aucunement, bien au contraire, l'activité du sous-locataire quand sous-locataire il y a.

Clients d'avocats, pensez à la protection juridique!

Il est indéniable qu'un procès coûte cher; comme il est indéniable qu'il est parfois inévitable.

Les riches n'ont pas de difficultés, ils sont riches.

Les pauvres n'ont pas de difficultés, ils ont le bénéfice de l'aide juridictionnelle.

Mais pour tous les autres, c'est-à-dire les célèbres classes moyennes, s'adresser à justice coûte cher.

Parfois, à l'émission d'une facture, j'imagine bien les difficultés de celui qui la reçoit tant, c'est vrai, les budgets des familles en sont à l'os.

Mais comment faire?

Précisons ici que les cabinets d'avocats facturent eux-mêmes leurs prestations en fonction des charges qui sont les leurs et qu'il n'y a, en conséquence, guère d'espoirs de réduction des coûts de ce côté, sauf à vouloir d'un avocat en redressement judiciaire...

C'est bien la raison pour laquelle celui qui pense que, dans l'avenir, il aura un procès à engager, ou risque d'en subir un, aura finalement tout intérêt à souscrire un contrat de protection juridique.

Et celui qui est plongé dans le bain judiciaire a intérêt à lire ses contrats d'assurance, on ne sait jamais vraiment ce que l'on souscrit!

Cela lui permettra de régler tout ou partie, des honoraires de son avocat.

Et, bien sûr, il est utile de rappeler que l'assuré a le choix de son avocat. 

J'en connais un très bien! 

Réparations locatives et indemnisation du bailleur

Le plus souvent, il est vrai, c'est la question de la responsabilité du bailleur envers son locataire qui est évoqué.

Mais il arrive, pourtant, que le locataire engage sa responsabilité, notamment dans l'hypothèse d'inexécution par lui des réparations locatives à sa charge.

La question de l'indemnisation du bailleur, alors, se pose et, pour l'apprécier, il faut avoir présent à l'esprit deux  notions.

D'abord cette  indemnisation suppose que soit démontré le préjudice du bailleur, mais cela n'implique pas, en revanche, que le bailleur justifie avoir réalisé les réparations.

Il faut, en effet, quantifier l'indemnité qui est due par le locataire, mais le bailleur est libre d'utiliser l'indemnisation qu'il recevra comme il l'entend.

Il lui  reviendra donc de justifier de la faute de son locataire, de la réalité de son préjudice et du lien de causalité entre les deux.

 Et s’agissant du préjudice, par exemple, par la production de constats d’huissier et de devis détaillés.

Mais s'il n'a pas l'obligation d'effectuer les travaux, son  préjudice doit cependant être établi dans sa réalité; ce ne serait éventuellement  pas le cas s’il relouait immédiatement son bien  au même prix.

Dans un cas  d'espèce relevant d'une location commerciale, mais applicable à une location à usage d'habitation, une cour d'appel avait estimé qu’il il n'y avait pas lieu à indemniser  le bailleur puisque le bien avait fait l'objet d'une démolition par lui au jour où les juges avaient  statué.

La Cour de Cassation, dans un arrêt du 11 mars 2014 (12-28396), casse cet  arrêt en indiquant que la Cour d'appel devait rechercher si, avant la démolition, un préjudice n’avait  pas existé, tel par exemple, une impossibilité de jouissance du bien.

Pas d’obligation de réparation, mais la  justification de la réalité d’un préjudice indemnisable doivent donc être les notions  présentes à l’esprit du bailleur victime d’un locataire fautif

bail commercial, entre droit au renouvellement et droit de repentir

Selon les dispositions du code de commerce dans les trois mois de la signification d'une demande de renouvellement de bail commercial le bailleur doit faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus et, à défaut il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent, la question du montant du loyer restant à débattre.

Mais il ne faut pas oublier que le bailleur conserve, selon une belle expression, un droit de repentir, c'est-à-dire qu'il peut, jusqu'à ce que le prix du loyer soit fixé exercer son droit d'option qui est le droit de refuser le renouvellement.

L'expiration du délai de trois mois après la signification de la demande de renouvellement ne confère donc pas au locataire un droit certain.

C'est ce que rappelle la Cour de Cassation dans un arrêt du 21 janvier 2014.

Comme quoi, on peut toujours se repentir avant qu'il ne soit trop tard!