Atteintes aux parties communes, nécessité de la présence du syndic dans la procédure

Prenez une copropriété.

Petite : seulement deux copropriétaires.

Il n’en reste pas moins que c’est une copropriété avec des parties communes et des parties privatives.

Imaginez que l’un des copropriétaires édifie des constructions qui portent atteinte aux parties communes.

Imaginez ensuite que cette copropriété ne soit pas organisée, c’est-à-dire qu’elle n’est représentée par aucun syndic de copropriété.

Aussi le copropriétaire victime assigne-t-il l’autre copropriétaire en démolition des constructions établies sans autorisation et affectant donc les parties communes.

Une cour d’appel avait accepté cette possibilité.

Dans un arrêt de cassation du 8 juillet 2015 (14–16975) la Cour de cassation refuse en rappelant qu’un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause après avoir aux besoins fait désigné judiciairement son représentant.

Cela au visa des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965.

Rappelons en effet que l’article 14 nous dit, dans sa rédaction actuelle : La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile….

Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 15 lui précise : Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.

Cette information devant cependant être procédurale…

En tout cas cela confirme, même dans les toutes petites copropriétés, l’intérêt de respecter les règles légales et d’avoir un syndic normalement désigné car dans le cas d’espèce cela induit de faire désigner un représentant du syndicat par voie de justice avant d’engager une procédure dans laquelle se représentant devra être appelé.

C’est le dernier état de la jurisprudence quelque peu changeante en la matière.

C’est d’ailleurs pourquoi souvent les avocats conseils d’assigner tout le monde, la justice reconnaissant des siens, en principe.