L’article R 111–2 du
Code de la construction et de l’habitation dispose :
La surface et le
volume habitables d'un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33
mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme
de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23
mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.
La surface habitable
d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des
surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines,
embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total
des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous
plafond.
Il n'est pas tenu
compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises,
garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement,
vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R*. 111-10, locaux communs et
autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur
inférieure à 1,80 mètre.
Un locataire qui
avait fait l’objet d’un commandement visant la clause résolutoire de la part de
son bailleur qui souhaitait en conséquence résilier le bail, avait, en défense
demandé le remboursement des loyers versés et son relogement au motif que le
logement n’était pas conforme aux critères d’un logement décent.
Le bailleur pour sa
part soutenait que le locataire ne rapportait pas la preuve de ses affirmations
et qu’en outre le texte ci-dessus visé ne prévoyait pas d’exclure de la surface
le bac à douche.
Dans un
arrêt du 29 octobre 2015, la Cour de cassation relève « l'article 27-2
du règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine dispose que " tout
logement doit comprendre une pièce de 9 mètres carrés au moins, cette
superficie étant calculée sans prise en compte des salles de bains ou de
toilette et des parties formant dégagement ou cul-de-sac d'une largeur
inférieure à 2 mètres " et retenu qu'il résultait du rapport du service
" Hygiène Sécurité Prétention " de la commune de Clichy, du
diagnostic de mesure effectué le 14 avril 2011 à la demande du bailleur et du
certificat de mesurage de lot de copropriété du 13 mai 2013, que le logement
loué avait une surface inférieure à 9 mètres carrés, plus exactement 8, 70
mètres carrés, surface dont devait en outre être déduite celle du bac à douche
installé dans un coin de la pièce et que ce logement ne répondait donc pas aux
règles d'habitabilité prévues par la loi, la cour d'appel, qui a, à bon droit,
fait application des dispositions du règlement sanitaire précité, non
incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 qui ne l'a pas abrogé et
plus rigoureuses que celles-ci, en a exactement déduit, abstraction faite d'un
motif surabondant relatif au calcul du volume habitable, que M. X... avait
manqué à ses obligations »
Il fallait donc bien
déduire de la surface le bac à douche…
Mais au-delà de ce
débat la Cour de cassation approuve la Cour d’appel d’avoir dit que le logement
loué avait une surface inférieure à 9 mètres carrés et ne répondait pas aux
règles d'habitabilité prévues par la loi et que le bailleur n'avait pas respecté son obligation de
délivrer un logement décent et que ce manquement autorisait le locataire à
suspendre le paiement des loyers.
Le manquement du
bailleur à son obligation de délivrer un logement décent autorise donc le
locataire à suspendre le paiement des loyers.
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