La
question de la propriété, commune ou privative, des canalisations se trouvant
dans un lot privatif de copropriété n’a
rien de simple pour le juriste !
La question se pose
parfois de la nature commune ou privative de canalisation à l’intérieur des
lots privatifs encastrée ou non.
Les principes sont ceux
posés par la loi du 10 Juillet 1965 :
- l'article 2 dispose
que sont privatives les parties des
bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire
déterminée.
Les parties privatives
étant la propriété exclusive de chaque propriétaire.
- l'article 3 dispose
que sont communes les parties des
bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les
copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la
contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours,
les parcs, les jardins, les voies d'accès.
- le gros oeuvre des
bâtiments, les éléments communs, y compris les parties de canalisations y
afférentes qui traversent les locaux privatifs.
Ainsi, le principe posé
par la loi est que, par exemple, les parties de canalisations de chauffage
collectif sont de nature commune, y compris à l'intérieur des parties privatives.
Mais, cela se conçoit
dans le silence ou la contradiction des titres.
Supposons un règlement
de copropriété qui déroge à la loi, pour
prévoir que sont parties communes :
- les conduites
principales de toute nature, eau, gaz, électricité, évacuations des eaux
pluviales, ménagères, de bain, des chutes de water- closed, la canalisation du
tout-à-l'égout, les canalisations de chauffage (exception faite pour les
parties de ces canalisations et conduites se trouvant à l'intérieur de chaque
appartement ou local, ou affectées à leur usage exclusif et particulier).
Et qui dit que les
parties privatives de l'immeuble sont :
- ... les canalisations
intérieures.
La conjugaison des deux
articles laisse donc apparaître que les canalisations de chauffage, à
l'intérieur des lots, sont privatives.
La question est donc de
savoir si le fait qu'elles soient encastrées ou pas a une incidence.
A cet égard, un arrêt
du 21 Mars 2000 de la Cour de Cassation (98.16178) avait analysé un règlement
de copropriété qui rangeait au nombre des parties communes les canalisations de
toute nature d'utilité commune, mais non les appareils et parties de
canalisation, conduites ou tuyaux affectés à l'intérieur de chaque lot à
l'usage exclusif et particulier de celui-ci, et d'autre part, au nombre des
parties privatives les tuyauterie de branchement des appareils sanitaires et
autres jusqu'aux canalisations principales.
La Cour de Cassation,
en un tel cas, a estimé qu'était privative la portion de canalisation de
chauffage central, même encastrée dans le plancher, issue de la conduite
principale pour desservir un lot particulier.
Il n'y a donc là aucune ambiguïté,
apparemment...
Mais le plus souvent le
règlement de copropriété prévoit que sont communs
- les gros murs de façade
et de côté.
- les murs de refend.
- le plancher.
En un mot, toute la
structure du bâtiment.
A cet égard, arrêt de
la Cour de Cassation du 1er Juillet 2003(01-03430) avait cassé un arrêt de Cour
d'Appel, qui avait considéré comme privative une canalisation encastrée au
motif que le plancher était qualifié de partie commune, dans le règlement de
copropriété et que la question se posait de savoir si la canalisation qui était
encastrée n'était pas elle-même une partie commune.
Et c’est là toute la
subtilité de la chose !
Si la canalisation est
encastrée dans le gros oeuvre, elle pourra être considérée comme partie commune
même si les canalisations intérieures sont dites privatives.
Dire qu'une
canalisation à l'origine de désordres se trouve encastrée dans une dalle,
partie commune non apparente, et qui ne peut être atteinte que par des
dégradations du gros oeuvre du plancher induit que cette canalisation est
partie commune est, par exemple, la
position de la Cour d'Appel de PARIS, dans un arrêt du 16 Mars 2011 (RG
06/19.156).
Tout est cas d’espèce,
finalement et les juristes n’ont pas fini de s’interroger pour la grande
satisfaction de leur clientèle reconnaissante !
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