vendredi 23 janvier 2015

Sur l'unicité du registre des mandats.





On dit parfois que la forme tue le fond, en ce sens qu’un formalisme excessif compromet l’efficacité de la réalisation des prestations.
Peut-être en est-il ainsi en matière immobilière.
Ainsi l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 dispose-t-il :
« Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention :
"Transactions sur immeubles et fonds de commerce" ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties.
Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l'article 73.
Lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.
Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre de l'intérieur et du ministre de l'économie et des finances.
Le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant.
Ce registre est à l'avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1316 et suivants du code civil.
Les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans. »
Il existe des mandats de recherche et des mandats de vente.
Doivent-ils être tenus dans un registre unique peuvent-ils être tenu dans des registres séparés ?
Le lecteur se dira peut-être qu’il s’agit là d’un débat de pure forme, excitant les seuls juristes fanatisés, et sans grand intérêt.
Et pourtant ! la Cour de cassation dans un arrêt du 10 décembre 2014 (13–24352) vient de rappeler aux justiciables distraits, et parmi eux aux agents immobiliers, que la pratique consistant à tenir un registre pour les mandats de vente et un registre différent pour les mandats de recherche n’est pas conforme aux prescriptions du texte précité et que dès lors, le mandat de recherche donné par un client ne satisfaisant pas à cette obligation, est donc nul.
Ce qui signifie qu’en l’espèce le cabinet immobilier n’a pu s’en prévaloir au soutien de sa demande en paiement d’une commission prévue par le mandat.
Voilà : un registre des mandats, sinon nulle pécune !

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